算折扣，算首付，算月供，这是售楼处卖房子的流程中，非常重要的一步，或者说是迈向成交的第一步。

    因为这是让客户从站着变成坐着的第一步，

    算了的不一定买，但是没算的肯定不会买。

    不管怎么样，这是一件好事。

    周林压下心中的异样，掏出手机打开计算机，边算边说：“单价是7788，按揭打98折，面积是8964平方米，折后总价684154元。

    您是首套房对吗？那么首付三成，首付金额是214154元，贷款金额是47万。

    您打算贷款几年？还有，您有公积金吗？”

    陈凡摇了摇头：“没有公积金，贷款的话，我最多可以贷多少年？”

    “贷款最长3年，以您的年龄，3年没问题。”

    “3年和2年都算一下吧。”

    “好的。”周林从文件夹里拿出1张置业计划表，先把房源信息填了上去，随后开始用房贷计算器算贷款。

    47万，纯商业贷款，贷款2年，等额本息，月供约3394元，2年的还款总额为8146万，扣除47万本金，共需支付利息3446万。

    47万，纯商业贷款，贷款3年，等额本息，月供约2848元，2年的还款总额为1253万，扣除47万本金，共需支付利息5553万。

    陈凡拿起置业计划表，感叹道：“贷款3年，利息都比本金高了！现在房贷利率是多少？”

    “首套房是61％。”

    “哦。”

    陈凡对房贷利率并没有什么概念，只是随口一问，然而对周林而言，这正是内心异样的根源。

    61％的房贷利率高吗？

    纵观前后二十年，与过去几年相比，这个数值并不高，然而与未来1年相比，这个数值就是巅峰的存在了。

    周林没记错的话，暨阳在215年的房贷利率，从59％降到了565％，然后到54％，然后到515％，最后到达49％。

    61％和49％，差了12%，差别大吗？

    同样的47万贷款，贷款2年，月供可以从3394降到376，每个月可以节约3多块钱，1年可以节约差不多4块，总利息可以从3446万降到2682万，节约7万多的利息；贷款3年，月供可以从2848降到2494，每个月可以节约3块钱，总利息可以从5553万降到4279万，节约12万多的利息。

    不管是7万还是12万，这都不是一个小数字，尤其是在这个小县城。

    而更让人无奈的是，房贷利率一旦确定，基本上没有更改或者变动的机会，哪怕22年的时候房贷开始改用lpr，意义依然不大。

    存量房贷利率会不会降，该不该降，直到1年后依旧争论不休，也仅仅是争论。

    历史上只有28年下调过存量房贷款利率，这是天时地利人和齐全才带来的结果。

    28年，房地产行业经历6、7年的狂飙之后，进入政策调整周期，再加上全球经济危机，楼市降温，房价回落，居民观望情绪加重，市场跌入冰点。

    同年1月，央行为刺激楼市复苏，发布房贷新政——商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的7倍，最低首付款比例调整为2%。

    新政只针对新增客户，对于存量房客户，央行并未做明确规定，让金融机构根据对客户的情况自行决定。

    没有被禁止，就是允许，当时国内银行有一个业务叫做“同名转按揭”，即由新的贷款银行帮助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新办理贷款。

    部分中小银行就以利率七折优惠吸引其他银行的优质客户将贷款转移过来，导致银行对于存量客户的争夺愈演愈烈，最终迫使四大行放开口子，同意存量房贷客户直接申请七折优惠利率。

    这便是8年存量房贷利率下调的始末，然后便绝迹江湖——在某种程度上来说，吃进嘴里的美味佳肴，又有几个人愿意吐出来吗——在中国，个人房贷是最优质的贷款。

    这个时候让客户贷款买房，是不是有点坑人啊？

    晃了晃脑袋，把脑海中的念头晃出脑外，周林出于对陈凡的理解，开口建议道：“陈先生，我觉得您2年足够了，3年没有必要。”

    “2年？一个月34块钱，倒也能接受。”陈凡点点头，“银行贷款是不是可以提前还？”

    “是的，一般银行从第13个月开始就可以提前还款，一年而且不需要支付包括违约金在内的任何费用，只要提前和银行的客户经理预约就行了。

    还有，提前还款并不是一定要一次性把所有贷款还清，基本上只要是月供的6倍以上就可以提前还款，一年有一次机会，比如过了两年，您手上有个五万十万的，您就可以提前还给银行。

    当然，具体的政策需要您和贷款的银行自己确定。目前我们项目的合作银行有邮政、建行和农行。”

    置业顾问原则之二，答一问三，极其忌讳问啥答啥，因为很多问题并不是客户不想问，而是客户根本没有这个概念。

    “我看你给我算的月供，每个月还款的金额是一样的，是不是还有一种越还越少的？”

    “对，一种是等额本息，一种是等额本金。”

    等额本息，等额本金，一字之差，不说天壤之别，那也是截然不同。

    简单来说，两者每月还款金额不同。

    等额本金每月还款金额是递减的，用等额本金的方式还款每月会固定偿还金额相同的本金，而利息的支付金额则随着月份的推移往后递减。

    等额本息是每月偿还相同的金额，早期偿还金额中利息的占比大。

    不同的还款方式所产生的利息也不同。

    47万，2年，等额本息，月供约3394元，利息3446万；等额本金，月供从4348元开始逐月递减，基本上每月递减1元，最后一个月只需要还1968元，利息2878万，比等额本金的利息少差不多6万。

    乍一看，等额本金比等额本息省钱，然而考虑到经济能力、收入预期、通货膨胀、货币贬值、提前还款等等一系列因素，两者的优劣根本无法直接比较，只能说具体问题具体分析。

    周林已经尽可能用简单的话来解释了，还用具体的数字来举例，但是看着陈凡那迷茫的眼睛，周林知道自己哪怕重来一次，还是失败了。

    房贷利率，的确没那么简单。