陶园园絮絮叨叨的说了半天，李睿也差不多明白是怎么回事了。
这个忆江南楼盘是2004年开始建设的，从南粤省来的开发商牛皮吹的震天响，要把小区按照江南园林的格局来设计建造，做成姑苏第一高档小区。
当年宣传搞的很大，开盘时引发全城轰动，卖的十分火爆。
谁知道开发商不争气，楼盘只盖了三分之一资金链就断了，就此变成烂尾楼，一烂就是好几年。
当中业主闹过几次，退了一部分钱才算平息众怒。
这都五六年过去了，忆江南一点重新启动的意思也没有，小区里长满了荒草，盖好的大楼成了小动物乐园，这么大一片烂尾楼就如同城市肌体上的一个烂疮，谁看见谁糟心。
这几年，姑苏市府一直想把忆江南的问题解决掉，却一直由于种种原因搞不定。
直到今年，一个从小看着陶园园长大的伯伯来到姑苏，想要搞些成绩出来，第一个目标就放在忆江南这个老大难问题上，前几天给陶园园打爸爸打电话讨论解决方案的时候，恰好被她给听见了。
陶园园觉得这个项目有操作空间，思来想去就拐着李睿过去瞧瞧。
你确定我能掺和这事？听说陶园园的伯伯在苏州，李睿放心不少。
只要有自己人，事情就有可操作性。
陶园园道：我也不确定，不过我身边的人不是精明的厉害就是贪得无厌，真要是带他们一起玩，玩到最后说不定把我玩出局了。你虽然也精也贪，起码还有点人性。除了你，我也没什么可相信的人了。
李睿问：你这是夸我？
你说是就是吧。
李睿没再说什么，一边开车一边琢磨这个事。
忆江南项目占地面积为十七万平方米，建筑面积三十五万平方米，容积率2.00。绿化率达35%以上，设置停车位三千六百个，规划楼栋总数51栋，其中7层洋房21栋，18层高层30栋。总户数三千四百户。
小区位于姑苏城东的工业园区内，当年算是个闹中取静的位置，正在建设的地铁1号线星湖街站就在小区门口，交通十分方便。周围半小时车程之内，有许多大型商业，医疗娱乐也都应有尽有，整个项目的软硬件即便放在今天也算是相当不错了。
前两年姑苏的房价涨的很猛，为什么没有人接盘？李睿问道。
陶园园道：听说开发商欠了银行3个亿，利息滚到现在已经变成5亿，银行咬死了不松口。债务风险太大房地产行情又瞬息万变，万一接手之后行情衰退，那就被套死在里面了，所以谁也不敢趟这个浑水！
哪个行给贷的款？李睿问。
姑苏粤发行。
粤发行？
李睿乐了，真巧啊！
别的银行他不熟，粤发行就跟他家保险柜差不多，缺钱就去取，从来没走空过。
老吴啊老吴，明年的业绩你不用担心，老弟又要为你分忧解难了！
阿嚏远方的某人打了个喷嚏，看了看窗外阴沉沉的天气，怀疑自己有点感冒，根本没想到又被李睿盯上了。
李睿又问：你伯伯想解决问题，就没打算给点政策？
拖延的土地费用，税费，还有其他各种费用，都可以减免。还可以帮着找银行贷款。陶园园道，如果没有政策，我何必带你跑一趟？
这还差不多。李睿点头，总体接手的成本是多少，你有没有估算？
陶园园说：这个你放心，肯定会按最低价格计算。主要成本是偿还粤发行的贷款，大概是4.7亿左右，再加上其他一些必要费用，总价不会高于7亿。如果再算上后续的建设维护费用，需要15亿。
李睿默默算账。
姑苏他前世去过几次，对于房价也略有所知。
工业园区板块是姑苏未来十年发展最快的区域，房价目前应该是在八千到一万左右，未来几年会有一个非常大的涨幅，到2020年左右区域内的一些优质楼盘已经涨到了近五万的高价！
以三万一平米的均价来计算，忆江南的三十五万平方米面积能卖出一百一十五亿！
刨去各种成本费用，利润惊人！
难怪人人都争着抢着去开发房地产，这也太暴利了。
这个项目，能做。
算过账之后，李睿对陶园园的态度立刻就变了。
那个，园园啊
陶园园瞪大眼睛：你叫我什么？
园园啊不对吗？
你别这么叫我，我有点不习惯，感觉像是黄鼠狼给鸡拜年！
你这么形容自己好吗？
？？？李睿，你找死啊！
哎哎哎，别掐我啊，我开车呢！
车里的气氛渐渐融洽起来，李睿还哼起了歌。
海州到姑苏全程还不到100公里，一个多小时之后宝马就进入了姑苏城区，朝着工业园区方向驶去。
很快两人就来到了忆江南的门口，偌大的一片小区幽静的如同原始丛林，和四周机器轰鸣的楼盘工地和商业设施格格不入。
李睿眼睁睁的看到生满铁锈的围栏里钻出一只小松鼠，探头探脑的看了一眼外面的世界又缩了回去。
姑苏的松鼠不用冬眠的吗？李睿疑惑的问陶园园。
陶园园摇头：我怎么知道？
绕着忆江南转了一圈，李睿觉得有点眼熟。
他疑惑的往东边更远处看了看，那里有大片大片的空地，还有一座高架桥。
看到高架桥，唤醒了李睿关于前世的一些模糊记忆，他赶紧拉着陶园园上车道：走，去那边看看！
看什么？陶园园一头雾水。
李睿也没解释，驱车上了高架桥，转了一圈回到空地边上停好车，满脸抑制不住的兴奋。
前世李睿曾经来过这里，是陪一个朋友送孩子来姑苏上学。
那时候空地上已经崛起了无数建筑，有商场，有体育馆，有医院，还有朋友孩子就读的那所很有名的学校！
学区房！
李睿想起来了。
再过三年，姑苏工业园区的新规划公布，市区最好的小学和初中分校就落户于旁边那块空地上。
也就是说，忆江南将来会成为学区房？
陶园园絮絮叨叨的说了半天，李睿也差不多明白是怎么回事了。
这个忆江南楼盘是2004年开始建设的，从南粤省来的开发商牛皮吹的震天响，要把小区按照江南园林的格局来设计建造，做成姑苏第一高档小区。
当年宣传搞的很大，开盘时引发全城轰动，卖的十分火爆。
谁知道开发商不争气，楼盘只盖了三分之一资金链就断了，就此变成烂尾楼，一烂就是好几年。
当中业主闹过几次，退了一部分钱才算平息众怒。
这都五六年过去了，忆江南一点重新启动的意思也没有，小区里长满了荒草，盖好的大楼成了小动物乐园，这么大一片烂尾楼就如同城市肌体上的一个烂疮，谁看见谁糟心。
这几年，姑苏市府一直想把忆江南的问题解决掉，却一直由于种种原因搞不定。
直到今年，一个从小看着陶园园长大的伯伯来到姑苏，想要搞些成绩出来，第一个目标就放在忆江南这个老大难问题上，前几天给陶园园打爸爸打电话讨论解决方案的时候，恰好被她给听见了。
陶园园觉得这个项目有操作空间，思来想去就拐着李睿过去瞧瞧。
你确定我能掺和这事？听说陶园园的伯伯在苏州，李睿放心不少。
只要有自己人，事情就有可操作性。
陶园园道：我也不确定，不过我身边的人不是精明的厉害就是贪得无厌，真要是带他们一起玩，玩到最后说不定把我玩出局了。你虽然也精也贪，起码还有点人性。除了你，我也没什么可相信的人了。
李睿问：你这是夸我？
你说是就是吧。
李睿没再说什么，一边开车一边琢磨这个事。
忆江南项目占地面积为十七万平方米，建筑面积三十五万平方米，容积率2.00。绿化率达35%以上，设置停车位三千六百个，规划楼栋总数51栋，其中7层洋房21栋，18层高层30栋。总户数三千四百户。
小区位于姑苏城东的工业园区内，当年算是个闹中取静的位置，正在建设的地铁1号线星湖街站就在小区门口，交通十分方便。周围半小时车程之内，有许多大型商业，医疗娱乐也都应有尽有，整个项目的软硬件即便放在今天也算是相当不错了。
前两年姑苏的房价涨的很猛，为什么没有人接盘？李睿问道。
陶园园道：听说开发商欠了银行3个亿，利息滚到现在已经变成5亿，银行咬死了不松口。债务风险太大房地产行情又瞬息万变，万一接手之后行情衰退，那就被套死在里面了，所以谁也不敢趟这个浑水！
哪个行给贷的款？李睿问。
姑苏粤发行。
粤发行？
李睿乐了，真巧啊！
别的银行他不熟，粤发行就跟他家保险柜差不多，缺钱就去取，从来没走空过。
老吴啊老吴，明年的业绩你不用担心，老弟又要为你分忧解难了！
阿嚏远方的某人打了个喷嚏，看了看窗外阴沉沉的天气，怀疑自己有点感冒，根本没想到又被李睿盯上了。
李睿又问：你伯伯想解决问题，就没打算给点政策？
拖延的土地费用，税费，还有其他各种费用，都可以减免。还可以帮着找银行贷款。陶园园道，如果没有政策，我何必带你跑一趟？
这还差不多。李睿点头，总体接手的成本是多少，你有没有估算？
陶园园说：这个你放心，肯定会按最低价格计算。主要成本是偿还粤发行的贷款，大概是4.7亿左右，再加上其他一些必要费用，总价不会高于7亿。如果再算上后续的建设维护费用，需要15亿。
李睿默默算账。
姑苏他前世去过几次，对于房价也略有所知。
工业园区板块是姑苏未来十年发展最快的区域，房价目前应该是在八千到一万左右，未来几年会有一个非常大的涨幅，到2020年左右区域内的一些优质楼盘已经涨到了近五万的高价！
以三万一平米的均价来计算，忆江南的三十五万平方米面积能卖出一百一十五亿！
刨去各种成本费用，利润惊人！
难怪人人都争着抢着去开发房地产，这也太暴利了。
这个项目，能做。
算过账之后，李睿对陶园园的态度立刻就变了。
那个，园园啊
陶园园瞪大眼睛：你叫我什么？
园园啊不对吗？
你别这么叫我，我有点不习惯，感觉像是黄鼠狼给鸡拜年！
你这么形容自己好吗？
？？？李睿，你找死啊！
哎哎哎，别掐我啊，我开车呢！
车里的气氛渐渐融洽起来，李睿还哼起了歌。
海州到姑苏全程还不到100公里，一个多小时之后宝马就进入了姑苏城区，朝着工业园区方向驶去。
很快两人就来到了忆江南的门口，偌大的一片小区幽静的如同原始丛林，和四周机器轰鸣的楼盘工地和商业设施格格不入。
李睿眼睁睁的看到生满铁锈的围栏里钻出一只小松鼠，探头探脑的看了一眼外面的世界又缩了回去。
姑苏的松鼠不用冬眠的吗？李睿疑惑的问陶园园。
陶园园摇头：我怎么知道？
绕着忆江南转了一圈，李睿觉得有点眼熟。
他疑惑的往东边更远处看了看，那里有大片大片的空地，还有一座高架桥。
看到高架桥，唤醒了李睿关于前世的一些模糊记忆，他赶紧拉着陶园园上车道：走，去那边看看！
看什么？陶园园一头雾水。
李睿也没解释，驱车上了高架桥，转了一圈回到空地边上停好车，满脸抑制不住的兴奋。
前世李睿曾经来过这里，是陪一个朋友送孩子来姑苏上学。
那时候空地上已经崛起了无数建筑，有商场，有体育馆，有医院，还有朋友孩子就读的那所很有名的学校！
学区房！
李睿想起来了。
再过三年，姑苏工业园区的新规划公布，市区最好的小学和初中分校就落户于旁边那块空地上。
也就是说，忆江南将来会成为学区房？